Plus-value immobilière : comment la calculer ?

Vous avez bien acheté un terrain, une résidence secondaire ou un bien locatif il y a plusieurs années, et vous comptez le revendre à profit ? Vous allez réaliser une plus-value immobilière, taxée en général à 36,2%.
Mais il existe des exonérations et abattements possibles. On vous explique tout.

La plus-value immobilière, c’est quoi ?

Vous dégagez une plus-value immobilière dès lors que le prix de vente du bien immobilier est supérieur au prix d’achat. Le prix de vente retenu est celui net de frais (TVA, frais d’agence immobilière, ou encore frais de réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires).

Le prix d’achat quant à lui peut être majoré des frais de notaire, soit au réel, soit en appliquant un forfait de 7,5 %. Vous pouvez faire le calcul et appliquer la formule la plus à votre avantage.

Pour le calcul de la plus-value, vous pouvez aussi ajouter au prix d’achat tous les frais engagés pour des travaux d’amélioration. A condition de fournir des factures. Au bout de 5 ans, vous pouvez aussi préférer appliquer un taux forfaitaire de 15 % qui représente les travaux effectués. A vous de faire le calcul et de décider quelle est l’option la plus intéressante. A noter que ces 15 % sont applicables sans justificatifs ni factures. Si vous n’avez pas ou que peu fait de travaux, c’est votre meilleure option !

Une fois ces calculs opérés, vous obtenez la base taxable de la plus-value immobilière.

Les cas d’exonération de plus-value

Il est possible d’être exonéré de payer la plus-value dans les cas suivants :

• Si vous êtes non-résident fiscal en France ;
• Si Vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité (soumis à des plafonds de revenu fiscal de référence) ;
• Si vous résidez dans un établissement médicalisé (soumis à des plafonds de revenu fiscal de référence et à condition de ne pas être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière -IFI).

• Si vous vendez votre résidence principale et ses dépendances (garage, par exemple) ;
• Si vous vendez un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2022) ;
• Si vous vendez un bien immobilier dont le prix est inférieur à 15 000 euros.

• Si vous revendez votre logement à un organisme de logement social (attention, cette disposition prend fin au 31 décembre 2022) ;
• Si vous revendez votre logement à un promoteur s’engageant à réaliser des logements sociaux ;
• Si vous revendez votre logement suite à une expropriation, mais à condition de racheter un nouveau bien dans les 12 mois.

Comment calculer l’impôt sur la plus-value immobilière ?

Le régime de la plus-value des particuliers est taxée de deux manières :

• Au titre de l’impôt sur le revenu, au taux de 19 % ;
• Au titre des prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.

Pour calculer l’impôt sur la plus-value immobilière, vous devez ;

• Déterminer le montant de la plus-value imposable ;
• Appliquer les abattements pour durée de détention ;
• Appliquer la surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 euros après abattement.

Les abattements sur la plus-value

A partir de 6 ans de détention, des abattements s’appliquent.

De la 6ème à la 21ème année, l’abattement est de 6 % par an sur l’impôt sur le revenu. Au bout de 22 ans, vous êtes exonéré totalement de cet impôt.

Concernant les prélèvements sociaux, il faudra attendre 30 ans pour être totalement exonéré. Voir tableau ci-dessous.

Abattements sur la plus-value immobilière, source Emprunter-Malin.com

Ainsi, pour être totalement exonéré de taxes sur la plus-value immobilière, vous devez conserver le bien pendant au moins 30 ans.

La taxe supplémentaire sur les plus-values élevées

Après application des abattements, votre plus-value est supérieure à 50 000 euros ? C’est une bonne nouvelle, mais vous devez payer une taxation supplémentaire, selon un barème progressif allant de 2 à 6 %.

Plus-value sur la vente de terrain

Lors de la revente d’un terrain, les mêmes règles fiscales mentionnées plus haut s’appliquent. Mais il existe deux cas particuliers pour lesquels les abattements sont plus importants.

Des abattements exceptionnels et temporaires de 70% ou 85%

Si votre terrain est situé en zone tendue (Zone Abis et A) et que vous le vendez en vue de la construction d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, un abattement exceptionnel est possible. Il est de 70 %, ou de 85 % si les logements sociaux représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

Mais à la double condition que la cession :

• Soit précédée d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2021, et au plus tard le 31 décembre 2023 ;
• Soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse unilatérale de vente ou la promesse synallagmatique de vente a acquis date certaine.

Cet abattement ne s’applique que si les travaux se terminent dans les 4 ans à partir de la date d’acquisition. Autre condition : le vendeur et l’acheteur ne doivent pas avoir de liens familiaux.

Le cas particulier d’un terrain devenu constructible : quels abattements ?

Si vous êtes propriétaire d’un terrain qui était non constructible et qui a été rendu constructible suite à la modification du plan local d’urbanisme (PLU), vous allez certainement le revendre beaucoup plus cher que ce que vous l’avez acheté (ou de ce qu’il vallait quand vous en avez hérité).

C’est un cas très commun en France dans les familles d’agriculteurs qui ont gagné à la loterie du PLU. Pour éviter que ces terrains ne deviennent des cadeaux empoisonnés, l’état a prévu des abattements généreux.

Quelles exonérations possibles pour un terrain devenu constructible ?

Pour commencer, la plus-value terrain n’est taxée que si elle est supérieure à 10 fois le prix d’acquisition.

Ensuite, à partir de la 9ème année suivant le classement du terrain en zone constructible, l’assiette taxable est réduite de 10% par an. Donc, à partir de 18 ans, vous êtes totalement exonéré de taxe sur la plus-value pour la vente de ce terrain.

Exonérations sur la plus-value réalisée lors de la vente d’un terrain devenu constructible

Quel taux d’impôt sur la plus-value sur un terrain devenu constructible ?

Après avoir appliqué l’abattement lié à la durée de détention, le barème d’imposition est progressif :

• 5% pour la part de la plus-value comprise entre 10 et 30 fois le prix d’achat
• 10 % pour la part de la plus-value au delà de 30 fois le prix d’achat

Vous voilà incollable sur les plus-values immobilières !