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Morosità incolpevole: i motivi per non pagare l’affitto

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motivi per non pagare affitto

I contratti di locazione non sono così semplici come sembrano; sono una combinazione di leggi contrattuali, accordi tra le parti e leggi e regolamenti relativi a proprietari e inquilini, standard abitativi, sicurezza, ecc.  All’affittuario non è ovviamente consentito di astenersi dal corrispondere il canone di locazione. Tuttavia, secondo la legge italiana, esistono dei casi in cui la sospensione dal pagamento mensile è legittima. Scopriamoli insieme!

Cosa dice la Legge Italiana

Il mancato pagamento del canone dell’affitto è regolato dagli articoli 5 e 55 della legge 392 del ’78. L’art.5 recita testualmente: “salvo quanto previsto dall’art.55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art.1455 del codice civile

L’art.55 invece stabilisce testualmente: “La morosità del conduttore nel pagmaneot dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta.

In tal caso rinvia l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso del quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto”.

 

Che significa morosità incolpevole?

Per morosità incolpevole, in base all’art. 2 del D.M. n. 202/2014, in attuazione all’art. 6, c. 5, del d.l. n. 102/2013, convertito con modificazioni nella L. 124/2013, si intende:

La situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare“.

Il significato di morosità incolpevole sta nell’attribuzione del mancato pagamento dell’affitto a cause concrete di sopraggiunta difficoltà economica, quindi in generale nei casi relativi alla perdita o alla considerevole riduzione del reddito degli inquilini.

Le condizioni specifiche per le quali si può far valere la morosità incolpevole sono:

  • perdita del lavoro per licenziamento
  • cassa integrazione ordinaria o straordinaria che limiti notevolmente la capacità reddituale
  • accordi aziendali o sindacali con consistente riduzione dell’orario di lavoro
  • mancato rinnovo di contratti a termine o di lavoro atipici
  • cessazioni di attività libero-professionali o di imprese registrate in seguito a cause di forza maggiore o alla perdita di avviamento in misura consistente
  • malattia grave, infortunio o decesso di un componente del nucleo familiare che abbia determinato una consistente riduzione del reddito complessivo del nucleo medesimo oppure la necessità dell’impiego di parte notevole del reddito per far fronte a rilevanti spese mediche e assistenziali.

In presenza di questi motivi sfavorevoli e imprevisti, l’inquilino moroso che non paga l’affitto può accedere ad un Fondo specifico facendo richiesta al comune di residenza.

Chi può accedere al fondo per morosità incolpevole?

I criteri per l’accesso al Fondo istituito per la morosità incolpevole sono stati disciplinati dallo stesso D.M. n. 202/2014. Nello specifico, all’art. 3 è stabilito che, nei limiti delle disponibilità finanziarie, possono accedere ai contributi gli inquilini che:

  • hanno un reddito I.S.E. inferiore a 35mila euro oppure un reddito da regolare attività lavorativa con valore I.S.E.E. non superiore a 26mila euro;
  • sono titolari di contratti di locazione ad uso abitativo regolarmente registrati che risiedano nell’immobile almeno da un anno (con esclusione delle categorie catastaliA1, A8 e A9);
  • sono destinatari di un atto di intimazione di sfratto per morosità, con citazione per la convalida;
  • hanno cittadinanza italiana, di un paese UE, o siano in possesso di permesso di soggiorno.

Tra le verifiche effettuate dal comune vi è inoltre che il richiedente, oppure un componente del nucleo familiare, non sia titolare di diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione nella provincia di residenza di altro immobile fruibile e idoneo alle esigenze del nucleo familiare.

La presenza di un ultrasettantenne, un minore, un invalido accertato almeno al 74% o persona in carico ai servizi sociali o alle ASL costituisce titolo preferenziale ai fini della concessione del contributo.

In ogni caso, il contributo per sanare la morosità incolpevole può essere concesso in misura massima di 8mila euro (art. 4 D.M. n. 202/2014).

Motivi validi per non pagare l’affitto

Ecco i due casi che giustificano il non pagamento del mutuo:

Il tuo edificio non è ad uso residenziale

Se il tuo edificio non è ad uso residenziale, non puoi vivere legalmente in quel luogo. Di conseguenza, un proprietario che tenta di affittare la proprietà per scopi residenziali non ha il diritto legale di farlo o di riscuotere l’affitto.

Questo è più un problema negli edifici più vecchi in cui l’uso potrebbe essere cambiato nel tempo o in aree che chiaramente non sembrano essere residenziali.

Il tuo appartamento o edificio non è sicuro

Le condizioni in un edificio residenziale che lo rendono insicuro o inabitabile possono costituire una violazione del contratto di locazione. Gli esempi includono la costruzione incompiuta, il danneggiamento di tetti o pareti , cavi elettrici esposti, grandi perdite d’acqua o allagamenti, crescita significativa di muffe e molti altri. Di conseguenza, in queste circostanze potrai evitare di pagare l’affitto, poiché il proprietario non ha mantenuto la sua parte dell’accordo fornendoti un posto vivibile in cui risiedere.

Naturalmente, se la questione passa ad un’azione legale, il tribunale valuterà la gravità della condizione e se ne sia responsabile il proprietario. Quindi, danneggiare la propria casa non ti esonererà dal pagare l’affitto. Inoltre, se il padrone di casa ha mostrato uno sforzo in buona fede per riparare la condizione, questo può giocare contro il mancato pagamento dell’affitto, quindi dovrai analizzare attentamente il tuo caso prima di decidere quale azione intraprendere.

 

 

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