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Ipoteca Fiscale: significato e tipologie

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ipoteca fiscale

La definizione di ipoteca è contenuta nel Codice Civile all’articolo 2808, in cui è stabilito che: “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”. In questo articolo, cercheremo di capire meglio come funziona l’ipoteca fiscale.

Cos’è l’ipoteca fiscale

L’ipoteca fiscale è una forma di tutela per il creditore: le garanzie reali consistono nella possibilità di prelazione sui beni del debitore nel caso di mancato pagamento dell’importo concesso. Si pensi ai casi in cui come garanzia per la concessione di credito è richiesta l’ipoteca sulla casa; la banca o l’istituto di credito ha la possibilità di richiedere un bene di proprietà del debitore quale oggetto di garanzia reale. Per la costituzione dell’ipoteca è necessaria l’iscrizione in pubblici registri e il bene non viene sottratto dal godimento del debitore.

Non tutti i beni possono tuttavia essere oggetto di ipoteca; le garanzie reali concesse al creditore riguardano specifiche categorie di beni, ai sensi di quanto disposto dall’art. 2810 del Codice Civile e questa è una delle principali differenze tra ipoteca e pegno che analizzeremo meglio di seguito.

Cosa può essere ipotecato?

Possono essere ipotecati i seguenti beni:

  • beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze
  • usufrutto sui beni immobili che sono in commercio e le loro pertinenze
  • diritto di superficie
  • diritto del enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico
  • le rendite dello Stato
  • beni mobili registrati in pubblici registri, come le automobili.

Come funziona l’ipoteca?

L’ipoteca fiscale funziona, in pratica, in questi termini: colui che ha l’ipoteca di primo grado, in caso di vendita all’asta della casa, verrà soddisfatto con priorità rispetto agli altri creditori intervenuti nell’espropriazione forzata. Dunque, l’ipoteca è solo una causa di prelazione, ma non è un atto dell’esecuzione forzata, né tantomeno ne è un necessario preludio, ben potendo il creditore iscrivere ipoteca e poi non avviare gli atti esecituvi.

Ipoteca sulla casa

In tema di mutui, quello ipotecario è il più diffuso. Si tratta di mutui assistiti da una garanzia (ipoteca) sull’immobile che la banca chiede per tutelarsi in caso di mancato pagamento delle rate.

Anche con un’ipoteca iscritta sull’immobile in seguito al mutuo, il proprietario può continuare ad abitare nella casa, affittarla o venderla. Nel caso il debitore salti il pagamento di sette rate o di una sola rata per 180 giorni il creditore (la banca) ha facoltà di espropriare il bene e procedere alla vendita forzata.

Di solito l’ipoteca è maggiore rispetto al valore del mutuo; molte banche iscrivono ipoteche per il 150% del valore del prestito: ciò per tutelarsi da spese e interessi maturati nell’esercizio dell’ipoteca.

Questo significa che, nel caso in cui il mutuatario non sia più in grado di rimborsare il debito, e quindi l’immobile venga prima espropriato e poi venduto, l’istituto si riserva il diritto di recuperare fino alla percentuale di quanto iscritto nell’ipoteca.

Per un mutuo di 100mila euro con iscrizione ipotecaria al 200%, la banca ha diritto a recuperare dall’importo ricavato dalla vendita dell’immobile fino a 200mila euro. L’iscrizione dell’importo dell’ipoteca non è di poco conto, perché l’onorario notarile è calcolato sul valore dell’ipoteca e non sull’ammontare del prestito.

L’ipoteca deve essere rinnovata dopo 20 anni altrimenti perde efficacia. Quindi, per i mutui che hanno durata superiore, va considerato questo costo aggiuntivo (circa 100 euro). Perché rinnovare l’ipoteca non necessita dell’intervento del notaio ma comporta spese aggiuntive che la banca può addebitare al mutuatario.

Tipologie di ipoteca

L’ipoteca può avere diverse fonti e, in base alla fonte, può distinguersi in ipoteca giudiziale, ipoteca legale o ipoteca volontaria. Vediamo di seguito le differenze tra queste diverse tipologie di ipoteca.

Ipoteca giudiziale

L’ipoteca giudiziale viene disciplinata dall’articolo 2818 del codice civile. Essa trova la sua fonte nella sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o per l’adempimento di altra obbligazione oppure in una sentenza di condanna generica di risarcimento del danno da liquidarsi successivamente. L’ipoteca giudiziale trova la sua fonte anche negli altri titoli esecutivi ai quali la legge riconosce tale effetto tra i quali i lodi arbitrali esecutivi e le sentenze straniere rese esecutive in Italia.

Ipoteca legale

L’ipoteca legale trova invece la sua fonte nella legge. L’articolo 2817 del codice civile riporta i casi tassativi in cui è possibile dare vita a un’ipoteca legale e sono:

  • l’alienante in caso di vendita di immobile ha ipoteca sul bene alienato per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
  • i coeredi, soci e altri condividenti hanno ipoteca a garanzia del pagamento dei conguagli di beni immobili assegnati ad altri condividenti;
  • lo Stato sopra i beni dell’imputato o del civilmente responsabile per il pagamento delle spese processuali.

Ipoteca volontaria

L’ipoteca volontaria trova la sua fonte nella volontà di una o entrambe le parti, e solitamente viene redatta per contratto redatto per atto pubblico. Può sorgere anche per atto unilaterale, ma non per testamento. Rientra in questa categoria la situazione più frequente ovvero quella in cui si chiede un mutuo per l’acquisto di una casa a un istituto di credito, concendendo una garanzia.

Quietanza e cancellazione

A seguito dell’approvazione della legge 40 del 2007, conosciuta anche come Legge Bersani, nel momento in cui un debito viene estinto, l’istituto di credito deve rilasciare una quietanza di pagamento e trasmettere alla conservatoria la relativa comunicazione. In seguito è possibile procedere anche con la cancellazione. Ad ogni modo esistono due condizioni che portano alla decadenza della stessa:

  • la presenza di una data di scadenza stabilita nel contratto
  • se la durata del mutuo è inferiore a 20 anni, il pagamento dell’ultima rata comporta l’estinzione dell’ipoteca, come abbiamo descritto nelle righe precedenti.

La cancellazione può avvenire anche da parte del creditore, ad esempio se:

  • non viene effettuato il rinnovo una volta trascorsi 20 anni dal momento dell’iscrizione
  • se il bene ipotecato è stato distrutto
  • per rinuncia

Ad ogni modo si può dire che l’ipoteca è stata cancellata quando viene tolta dai registri immobiliari.

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